Tu comunidad sin sustos AEPD.
Videovigilancia legal, morosos publicables, WhatsApp con consentimiento, contratos Art. 28 con la comunidad y protocolos de brecha 72 horas. Razonamiento auditable sobre la Guía AEPD comunidades, videovigilancia, LPH y la doctrina sancionadora que de verdad aplica.
Videovigilancia y morosos: de los motivos más frecuentes de reclamación a comunidades ante la AEPD
Cartel ausente: 1.000-6.000 € · grabación desproporcionada de vía pública: hasta 20.000 € · publicación de morosos: ~1.000 €
Comunidad sancionada por publicar los datos de un moroso (número de apartamento e importe de la deuda) en el tablón de anuncios accesible a cualquiera, sin medidas de seguridad. Infracción del Art. 5.1.f RGPD. Resolución pública en aepd.es/documento/ps-00277-2023.pdf.
La AEPD ha sancionado la falta de cartel informativo visible en sistemas de videovigilancia de comunidades con multas documentadas de entre 1.000 y 6.000 €. Es uno de los incumplimientos más frecuentes y fáciles de detectar por un vecino que denuncia.
La grabación desproporcionada de la vía pública (acera, calzada o propiedades ajenas) más allá de lo imprescindible para la seguridad ha motivado sanciones documentadas de hasta 20.000 €. La cámara solo puede captar el acceso estrictamente necesario.
Difundir grabaciones del sistema de videovigilancia entre vecinos (p. ej. por grupos de WhatsApp) o ceder teléfonos sin base jurídica es un patrón sancionado por la AEPD: las imágenes solo pueden usarse para la finalidad de seguridad y por personas autorizadas.
Doctrina consolidada: el listado de morosos solo puede exponerse cuando la notificación personal al propietario ha resultado fallida (Art. 9.h LPH), y debe señalar el piso pero NO el nombre y apellidos (Sentencia de la Audiencia Nacional 137/2023). Exponer más datos de los imprescindibles es desproporcionado.
Los 7 problemas reales, ya resueltos.
Videovigilancia de zonas comunes
Un vecino denuncia las cámaras a la AEPD. La comunidad no tiene acuerdo formal de junta, las cámaras captan parte de la acera y la cartelería no cumple el modelo AEPD.
Acuerdo junta 3/5 (LPH Art. 17.3) · base jurídica Art. 6.1.f RGPD · cartel modelo AEPD doble capa · conservación máxima 30 días · acceso restringido al presidente · log de visualizaciones.
El agente analiza tu caso (orientación, captación, cartelería actual), cita la Guía AEPD videovigilancia y la Sentencia AN aplicable, y genera el plan de regularización con plantillas listas para imprimir.
Lista de morosos en el tablón
La junta acuerda publicar morosos. El administrador prepara la lista. ¿Puede incluir DNI? ¿Importe? ¿Cuánto tiempo se mantiene? ¿WhatsApp también?
Art. 9.1.h LPH como base jurídica · acuerdo previo en acta · minimización (nombre/piso + importe, no DNI completo) · zona común restringida · retirada al cesar el motivo.
Plantilla validada de lista de morosos compatible LPH+RGPD + checklist de comprobación antes de publicar + texto del acuerdo de junta que da cobertura jurídica.
Grupo de WhatsApp con propietarios
El presidente quiere crear un grupo. La AEPD lo considera tratamiento de datos: necesita consentimiento expreso, información previa y alternativa para quien no quiera.
Consentimiento expreso e informado Art. 6.1.a + 7 RGPD · info sobre transferencia internacional inherente · alternativa accesible (tablón, email) · moderación.
Texto del consentimiento individual + cláusula de información · carta a vecinos explicando el flujo · protocolo de moderación · registro de consentimientos exportable si AEPD inspecciona.
Contrato Art. 28 administrador-comunidad
Sin contrato de encargo válido, el administrador responde solidariamente por las infracciones de la comunidad. La AEPD lo verifica en cada inspección.
Contrato Art. 28 RGPD · instrucciones documentadas · confidencialidad personal · medidas Art. 32 · subencargados · asistencia · brechas · destino de datos al finalizar · auditoría · registro de tratamientos Art. 30.2.
Plantilla de contrato de encargo administrador-comunidad revisada anualmente. Versionada en RKB. Genera el documento rellenado a partir de los datos de la comunidad.
Identificación de votos en actas
El acta recoge cómo ha votado cada propietario. Cuando se publica en tablón con el acta íntegra, vulnera RGPD por exceso si no era imprescindible.
Art. 19 LPH (contenido del acta) · publicación limitada al resultado del acuerdo + datos del Art. 9.1.h · acceso por propietarios al acta completa pero no publicación íntegra.
Plantilla de acta con doble formato: completa para libro de actas y resumen para tablón. El agente te avisa cuando un acuerdo requiere voto nominal en el acta (3/5 LPH).
Brecha de seguridad · protocolo 72 horas
Robo de portátil con datos de varias comunidades, ataque ransomware al gestor, email comprometido. Tienes 72 horas para notificar a la AEPD.
Notificación AEPD < 72h (Art. 33 RGPD) · notificación a interesados sin dilación si alto riesgo · registro interno Art. 33.5 · evaluación retrospectiva.
Workflow guiado de notificación 72h con borrador AEPD-ready · comunicación tipo a comunidades · checklist de evaluación retrospectiva con mitigantes (cifrado, etc.).
Inquilinos · qué datos puedes tratar
El propietario alquila el piso. La comunidad pretende dar de alta al inquilino en su sistema con todos los datos. No procede: el inquilino se relaciona con el arrendador, no con la comunidad.
Minimización reforzada (Art. 5.1.c RGPD) · solo datos estrictamente necesarios para servicios comunes · información proporcionada por arrendador (Art. 9.1.f LPH).
Política de datos de inquilinos en cada comunidad · checklist de comprobación cuando entra un inquilino nuevo · modelo de comunicación al propietario arrendador.
8 plantillas listas para usar.
Generadas a partir del caso real de cada cliente. Documentos editables, con su base legal.
Cartel videovigilancia · modelo AEPD doble capa
Cartel informativo en formato impresión + capa detallada con QR. Cumple modelo oficial AEPD 2024 · texto del Art. 13 RGPD adaptado a comunidad · espacio para identificación del responsable.
Contrato encargado de tratamiento (Art. 28 RGPD)
Contrato administrador ↔ comunidad con todas las cláusulas Art. 28: instrucciones documentadas, medidas Art. 32, subencargados, asistencia, brechas, destino de datos, auditoría, registro Art. 30.2.
Lista de morosos · plantilla compatible LPH + RGPD
Modelo de listado minimizado (piso + importe + concepto sin DNI completo) + cláusula del acuerdo de junta que da cobertura jurídica + protocolo de retirada.
Acta de junta · formato libro + formato tablón
Plantilla con dos formatos: completo para libro de actas (incluye votos nominales cuando proceda) y resumen para tablón (acuerdo + notificación Art. 9.1.h LPH).
Consentimiento WhatsApp · informado + revocable
Texto del consentimiento individual + carta de información previa explicando finalidad, transferencia internacional, alternativas y revocación. Exportable a PDF para archivo.
Protocolo notificación brechas 72 horas
Workflow completo: detección · evaluación riesgo · notificación AEPD vía Sede electrónica · notificación a interesados si alto riesgo · registro interno Art. 33.5.
Política de privacidad de la comunidad
Política completa adaptada a comunidad: fines, base jurídica, conservación, cesiones, derechos, contacto del responsable (presidente). Para entregar a propietarios y para publicar en tablón / web comunitaria.
Registro de actividades de tratamiento (RAT)
RAT de la comunidad como responsable y RAT del administrador como encargado. Incluye tratamientos típicos (gestión ordinaria, videovigilancia, junta, morosos) con base jurídica, conservación y medidas técnicas.
~11.000 administradores colegiados gestionando ~1,5 millones de comunidades de propietarios en España.
Una de las muchas carteras que tu asesoría puede atender con AIM ÆGIS.
Ofrece esto a tus clientes de fincas.
Te enseñamos en 30 minutos cómo AIM ÆGIS razona sobre este sector y cómo quedaría bajo tu marca. Sin compromiso.
Solicita una demo